垦利| 佳木斯| 锡林浩特| 昆山| 通海| 汉南| 高碑店| 扬中| 克拉玛依| 松原| 开县| 巴彦| 榆社| 墨玉| 白银| 石渠| 道真| 罗江| 福清| 芮城| 正蓝旗| 曲靖| 临夏县| 饶河| 喀什| 洛隆| 长春| 青河| 大洼| 宾阳| 宁夏| 张北| 壶关| 谷城| 舞阳| 盐边| 宝坻| 仪陇| 石阡| 富顺| 松潘| 宣恩| 定兴| 邗江| 新化| 法库| 八一镇| 孟津| 宜君| 洱源| 陆河| 湖南| 贵南| 沁阳| 平泉| 合川| 桦甸| 石拐| 德清| 泰宁| 武山| 句容| 白城| 岱山| 内黄| 齐齐哈尔| 兴国| 贡觉| 乐昌| 隆安| 四川| 尼勒克| 香河| 玛沁| 合浦| 安化| 麻城| 宝清| 射阳| 溆浦| 墨脱| 相城| 承德县| 晋州| 西盟| 云林| 北票| 乌兰浩特| 苍梧| 兴县| 全州| 邹平| 台湾| 惠阳| 芜湖市| 石泉| 佛山| 宾县| 青海| 维西| 神木| 武功| 塔河| 科尔沁左翼后旗| 洪泽| 五莲| 尤溪| 庆阳| 淮滨| 石嘴山| 吉水| 石门| 抚顺县| 万盛| 星子| 榆林| 西宁| 新化| 彝良| 仁怀| 凌云| 左权| 班戈| 石首| 晋宁| 丹阳| 义马| 牟定| 宜兰| 当雄| 建昌| 林芝县| 潼南| 万源| 平凉| 监利| 紫金| 尚志| 汝州| 南丰| 灵川| 潮南| 平南| 自贡| 涡阳| 勉县| 西藏| 高安| 临安| 土默特左旗| 彝良| 潍坊| 孝义| 礼泉| 奇台| 贵溪| 阳泉| 井研| 乌兰浩特| 桓台| 桐城| 金湖| 麦盖提| 范县| 漯河| 绵阳| 钦州| 尼木| 榕江| 蔡甸| 嫩江| 汉口| 海林| 镇宁| 南浔| 班戈| 栾城| 郎溪| 天水| 钟祥| 鹤壁| 九江县| 泰安| 叶县| 绥芬河| 资中| 遂宁| 苏州| 海伦| 抚宁| 新安| 庆安| 特克斯| 石林| 贵阳| 保定| 乐东| 景东| 宁晋| 始兴| 赞皇| 沙湾| 平潭| 河北| 八宿| 平果| 金沙| 曹县| 中江| 兴县| 日喀则| 屯留| 泉州| 献县| 张掖| 昌都| 根河| 达日| 札达| 宿松| 望都| 宁明| 那坡| 博鳌| 平度| 澄迈| 夏津| 怀来| 清原| 大余| 浦口| 永仁| 佳木斯| 瑞昌| 曲水| 卢龙| 洪洞| 修武| 禄丰| 嘉善| 云浮| 九龙坡| 白沙| 淮南| 雅安| 桦甸| 辽源| 石屏| 吴中| 乌审旗| 贵溪| 科尔沁左翼中旗| 偏关| 项城| 昌都| 泌阳| 从江| 桐柏| 荔波| 阿合奇| 蒲江| 巢湖| 布拖| 昌图| 拉斯维加斯网上赌博
首页 > 财经频道 > 正文

一个“被离职”地产操盘手的16年:加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌场

2018-12-13 00:58
作者:王丽新
来源: 证券日报
编辑:东方财富网

东方财富APP

  • 方便,快捷
  • 手机查看财经快讯
  • 专业,丰富
  • 一手掌握市场脉搏

手机上阅读文章

  • 提示:
  • 微信扫一扫
  • 分享到您的
  • 朋友圈
摘要
【一个“被离职”地产操盘手的16年:加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌场】中国的房地产市场中,有句话称,“四线城市叫火葬场”,像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场,加减杠杆的起落间,涨得快,降得更快,有去无回的也快。“我外甥刚毕业,家里给了200万元,然后他买了四套房,加了大量杠杆,现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破,可能很多年都恢复不过来。(证券日报)
标签:强唇劣嘴 电子游艺 共和巷

  2018年春日初至时,缺席陪伴孩子成长,疏于照顾父母,背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间,用17年努力工作的杨庆,恰逢不惑之年,引咎离职了。

  当他再次听到老板指责称,“打折的房子你怎么还卖不出去”的时候,已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期,买涨不买跌”等各种语言体系试图解释了,因为他知道,老板不想听,老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉,因为那意味着已经卖掉了,钱可以回到老板的口袋里了。

  “落袋为安”,是行业动荡期时,每一个老板心头那抹“急迫”。2018年,高杆杠运营累积多年的房地产行业,在去杠杆大势下,进入了“生死时期”。今年年初,在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时,“身先行”的房企就已经开始“拍戏”了。

  杨庆是今年第一波“被离职”的房地产职业经理人。16年房地产奋斗史,在他眼中,最大的喜悦来自于女儿骄傲地跟同学们说,“这是我爸爸盖的楼”。

  地产操盘手眼中的“加杠杆”

  17年前的夏天,那个怀揣梦想,刚刚大学毕业,背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆,开始了某政府挂职人员的人生首份“工作”。一年之后,一个偶然的机会,杨庆进入了一家房地产公司,给一位新任高级副总裁做秘书,自此开始了“东跑西颠”的地产生涯。

  从副总裁秘书到北京某项目的客服经理、从销售经理到一方大员,杨庆仅用了6年时间。2006年,这家公司启动了全国化战略。彼时,2006年-2010年,是早期有实力的房企全国化布局的启动和扩张期,因为,这一批房企在积累去香港上市的筹码。

  杨庆抓住了这一波机会。但他没能来到更有潜力的城市。2008年,杨庆成为公司第二批外派人员,到东北某个城市主导重量级项目。他回忆称,当时当地市场特别差,销售压力非常大,去了不但要内部负责人事,还要外部负责市场、营销和政府打交道。

  庆幸的是,杨庆的心态比较好,再加上这本来就是他的家乡,大学也是在这里读的,甚至老婆也是这里遇见的。不得不说,杨庆对这个项目的各个方面进行了大刀阔斧的调整,最终也算达成所愿。

  在他看来,操盘一个市场下行期的项目,是挑战是压力,但获得的经验,也是财富。杨庆认为,在躺着卖房子的时代,房地产是没有营销的,真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来。

  值得关注的是,彼时,房企纷纷开启全国化战略布局,因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力,一批房企先后登陆资本市场,地产行业加杠杆的指数不断攀升。杨庆看的很明白,他认为地产实际上是金融的分支,其本质不是用现金流来推动的。比如拿一块地的土地款,三分之一是自有资金,剩下的三分之二其实都是配资。整个链条加起来,加杠杆的比例小一点的可能是1:6,高的甚至达到1:9。

  三、四线城市的赌博式投资

  加上了杠杆的地产行业,如同插上翅膀,迅速起飞。伴随着这一波土地红利机遇,杨庆的公司拿地王眼都不眨,杨庆也迅速从管理一个项目,到一方“区首”,到城市公司总经理,再到集团总裁助理。在杨庆16年房地产奋斗史中,他曾目睹中国房地产商是如何利用从土地红利到人口红利,赚得“盆满钵满”得,也目睹了有些开发商又是如何踩错调控节奏,导致多年喘不过气,甚至遭到生死危机的。

  2013年,杨庆再一次接下了“临危受命”。这一次,他的担子更重了。2011年,北京限购,楼市一片哀鸿,在北京重仓土地的房企一时间几乎“团灭”。无奈之下,有些开发商在三、四线城市买了不少地,这些地很多都是协议买来的,有的项目在开发时受到了诸多阻碍,也有项目在没上市时,就面临着数亿元亏损的定局,这是已经算好的盘子,按着写好的剧本去完成,似乎就可以交差了。

  但杨庆的不甘心,让他拒绝了按照写好的剧本“演”。在他主导的几个项目中,有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目”。“那一年春节回家前,我到处去见人,求指点迷津,整夜睡不着,想着如何破题”。杨庆表示,“某天夜里,灵光一现,我查找了这个城市10年的规划,这让我见到了一丝曙光。最终,项目按照新的城市规划,改变了层高,利润一举回正。”

  多年之后,他尚能回忆起这份“破题”的喜悦。正如多年之后,他依然能清晰地记得,当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时,跟妻子闲谈中称,“这是我盖的楼盘”,没想到刚刚会说话的女儿记住了,以后逢人便说,爸爸盖的楼很漂亮。

  没想到的是,三、四线城市是有些房企的“摇钱树”,却也是有些房企的“滑铁卢”。2011年前后重仓三、四线城市的房企,多数没有等到2016年以来的火爆,甚至由于过多布局三、四线城市,严重拖垮企业前进的脚步,个别在三、四线城市做高端改善项目的房企,更是曾一度陷入生死危机。

  杨庆称,中国的房地产市场中,有句话称,“四线城市叫火葬场”,像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场,加减杠杆的起落间,涨得快,降得更快,有去无回的也快。“我外甥刚毕业,家里给了200万元,然后他买了四套房,加了大量杠杆,现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破,可能很多年都恢复不过来。

  杨庆也没有等到这些市场恢复过来,打折的房子也卖不出去了。不惑之年,他离开了“金融+杠杆”的房地产市场,庆幸的是,他没有像更多端着枸杞保温杯的,选择不多的中年人一样,他找到了事业的第二个起点。

  地产职业经理人离职的下一站

  杨庆离开后,没有复制职业生涯路径,没有再次选择进入一家房地产开发商。他进入了一家投资公司。

  在他看来,去杠杆的政策对地产行业有着巨大的影响力。实际上,踩不对调控政策的点,已经让不少房企付出了惨重的代价。更重要的是,房地产增量市场的“戏份”已经不多了,天花板就在那里,赛道已不在。下一个地产时代,不再是开发时代,而是资产运营的时代。

  用杨庆的话说,房地产的未来创新将来自于“地产+金融+产业+服务”,换句话说,当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时,资产的增值涵盖不了融资成本的时候,在房地产领域,“金融+杠杆”是有危险的,资本金可能都会被吃掉。在房地产接下来的周期内,应该是“运营+杠杆”的时代,考虑好退出机制,通过后端运营提升价值,再退出换得收益。

  现在的杨庆,组织了一个40人左右的团队,以房地产基金的方式对一些项目进行投资,其中大多是股权投资,甚至控股控盘。在他看来,中国多数房地产基金公司的背景都是开发商的附属企业,资金多用于投资自身体系里的项目,甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

  但在真正的不动产投资领域里,资本加资产真正两方面属性都有的,且两方面能力都很明显很强的企业较少,现在在国内有,但都没做起来,也不是特别大。目前,杨庆的团队已经握手好几个投资项目,其母公司的业务管理规模也达到了800亿元,能给其提供很好的增信背书。

  杨庆称,“迈出这一步,是挑战,但也是我的机会”。或许,这也是今年大量被离职的地产职业经理人的事业第二路径。(文内杨庆为化名)

(文章来源:证券日报)

(责任编辑:DF407)

您可能感兴趣
  • 要闻
  • 股票
  • 全球
  • 港股
  • 美股
  • 期货
  • 外汇
  • 生活
    >
点击查看更多
没有更多推荐
  • 名称
  • 最新价
  • 涨跌幅
  • 换手率
  • 资金流入
请下载东方财富产品,查看实时行情和更多数据
郑重声明:东方财富网发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。东方财富网不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。

扫一扫下载APP

扫一扫下载APP
信息网络传播视听节目许可证:0908328号 经营证券期货业务许可证编号:913101046312860336 违法和不良信息举报:021-34289898 举报邮箱:jubao@eastmoney.com
沪ICP证:沪B2-20070217 网站备案号:沪ICP备05006054号-11 沪公网安备 31010402000120号 版权所有:东方财富网 意见与建议:021-54509966/021-24099099
敖德萨 沙活乡 银坑镇 钓鱼台 康封村
寿逾百胡同 泽国镇 东岩乡 老友记公寓 狮子口
丈八沟街道 多浪农场 龙牙 天津路 珠渊
固安工业园南区 漫水河村 汪田庄村委会 保亭 郭家庄子
网页斗地主 威尼斯人网上赌场 六合开奖预测 澳门十大赌场排名 葡京网上娱乐
澳门拉斯维加斯网上博彩 澳门拉斯维加斯线上网址 博彩资讯网 澳门葡京棋牌 澳门葡京网址